Guía para salvadoreños en el exterior · Pérez Lex, San Salvador
Comprar casa o terreno en El Salvador desde Estados Unidos: los 7 pasos
Podés comprar en El Salvador sin viajar: con un poder especial, otra persona firma por vos. Lo que no se puede saltar es revisar el título antes de dar un depósito. Ahí es donde se pierde el dinero.
Los 7 pasos, en orden
El orden importa: cada paso protege el dinero del siguiente.
1. Pedí la matrícula del inmueble
La matrícula es el número del inmueble en el Registro de la Propiedad del CNR (Centro Nacional de Registros). Sin ese número nadie puede revisar el título. Pedísela al vendedor o al agente antes de hablar de depósitos.
2. Revisá el título antes de pagar nada
Con la matrícula se ve quién es el dueño inscrito y si hay hipotecas, embargos o demandas anotadas. Primera revisión del título: $199, por escrito en 48 horas. Si después querés el estudio completo, cuesta $1,950–$2,500 y los $199 se descuentan dentro de 30 días.
3. Ojo si el vendedor solo tiene “posesión”
Muchos terrenos de playa y del campo no tienen título inscrito: el vendedor tiene derechos de posesión. Se pueden comprar, pero el riesgo y los pasos son otros. Leé qué son los derechos de posesión (en inglés).
4. Firmá una promesa de venta que proteja tu depósito
El Código Civil (Art. 1425) exige cuatro condiciones para que la promesa obligue: por escrito, con plazo o condición para escriturar, y con el contrato descrito completo. Escribí que la venta depende de un título limpio y qué pasa con el depósito en cada caso. Si el depósito es en arras (Art. 1607), el comprador que se retira lo pierde y el vendedor que se retira lo devuelve doblado. Detalle: qué escribir en la promesa (en inglés).
5. Dá un poder especial, sin viajar
Otorgalo ante el cónsul salvadoreño de tu ciudad: la Ley de Notariado (Art. 5) le permite ejercer como notario, y lo que autoriza tiene la misma fuerza que lo firmado en San Salvador. También lo puede autorizar un notario salvadoreño en el exterior (Art. 3). El poder debe nombrar el inmueble y dar la facultad expresa de comprar. Honorario del poder: $249.
6. Mandá el dinero solo por un canal confirmado
En las compras a distancia hay estafas con datos de cuenta falsos. Confirmá cada número de cuenta con una llamada a un número que ya conocés, nunca al que viene en el mismo correo. Pedí recibo de cada pago.
7. Escritura e inscripción en el CNR
El apoderado firma la escritura ante notario. El comprador paga el impuesto de transferencia: 3 % de la parte del precio que pasa de $28,571.43. Después la escritura se inscribe en el CNR: hasta ese día, frente a terceros, el inmueble sigue a nombre del vendedor. Cierre llave en mano: $1,500 hasta $500,000; arriba, 0.3 % del precio.
Si no podés venir a ver el inmueble
Una foto no muestra el lindero, el acceso ni quién vive ahí. Podemos ir por vos: visita al inmueble, $950, que se descuenta del cierre. Para compras de más de $500,000 hay un paquete completo, Certainty Closing (en inglés): 0.75 % del precio, mínimo $5,000.
Para el costo de la escritura con ejemplos, leé cuánto cuesta escriturar en El Salvador. Para el poder, leé cuánto cuesta un poder notarial.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una casa en El Salvador sin viajar?
Sí. Otorgás un poder especial ante el cónsul salvadoreño de tu ciudad o ante un notario salvadoreño, y con ese poder un apoderado firma la escritura por vos. La Ley de Notariado (Art. 5) permite a los cónsules ejercer como notarios, y lo que autorizan tiene la misma fuerza que lo firmado en El Salvador. Nuestro honorario por el poder es $249.
¿Qué reviso antes de dar un depósito?
El título en el Registro de la Propiedad del CNR: quién es el dueño inscrito y si hay hipotecas, embargos o demandas anotadas. Si el vendedor solo tiene derechos de posesión y no un título inscrito, el riesgo es mayor. Nuestra primera revisión del título cuesta $199.
¿Cuánto cuesta comprar una casa en El Salvador además del precio?
El comprador paga el impuesto de transferencia: 3 % de la parte del precio que pasa de $28,571.43. A eso se suman los derechos de registro del CNR y el honorario del notario. Nuestro honorario de cierre es $1,500 hasta $500,000; arriba de $500,000, 0.3 % del precio.
¿Cómo evito una estafa al mandar el dinero?
Confirmá cada número de cuenta con una llamada a un número que ya conocés, nunca al que viene en el mismo correo. Pedí recibo de cada pago y que el honorario y los costos del Estado vengan separados por escrito.
No damos asesoría de impuestos de Estados Unidos. Si el dinero sale de allá, consultá a un profesional autorizado en tu estado.
Mandanos la matrícula antes de dar un depósito
Contanos dónde está el inmueble y el precio. Te responde un abogado colegiado en El Salvador, en español o en inglés.